从谩骂养老地产开发商说起！

　　从事老龄工作的朋友都知道2013年之前我们做的这个事情叫老龄（养老）事业，自从《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)后，逐步强化成养老产业或者养老服务业。很多人说推向市场化的过程，政府调控起着至关重要的作用，我觉得说对了一半，后面我会讲到原因。

　　不约而同，大家把2013年作为养老产业一个标志性的年份，之前从事养老院经营管理的朋友，我称之为先行者，不管基于何种原因进入了这个行当，勇气都是可嘉的，尤其是在这个行业不景气的时候仍然勤勤恳恳始、终坚持在一线服务老人的朋友们，更值得敬佩和尊重。

　　但是在先行者里有一小部分人，在2013年后突然觉得自己身价倍增，他们认为原来不被关注的老龄事业终于有了出头之日，是时候大显身手了。再加上他们很早就入了这个行业，有的都早于中国进入老龄化社会（中国是1999年进入老龄化社会），自然而然地会以“带头大哥”的身份自居，用经验来指点江山，激扬文字，无可厚非，这就是人性。

　　今天之所以写这篇文章是想聊聊先行者里这一小部分人，与养老地产开发商的“恩恩怨怨”。因为他们有着千丝万缕的关系，而且很“亲密”。

　　这里我再强调一点：在养老服务这个层面上我本人是非常尊重和敬佩他们的，因为我也是从养老院一线出身的，在一线工作了3年，非常了解在一线运营者的艰辛和无奈。他们有着传统养老院实战运营管理经验，他们和老人在一起生活了很多年，有着极强的爱心和耐心，他们很多实战运营管理经验都是现在养老行业政策和标准起草者参照的重要依据。

　　但在地产开发商加快进入养老产业的时候，他们中有一小部分人的态度发生了变化，变得不善意。

　　这一小部分人他们总是在各种场合“围追堵截”，四处谩骂养老地产开发商，唯恐他们进入养老产业这片“净土”，在他们看来，开发商做养老产业好像就要天崩地裂，老人的“世界末日”。对于那些已经或者正在做养老地产开发企业，他们仍然谩骂并力证养老地产是伪命题，不可持续。再加上媒体曰：“挂羊头，卖狗肉，让猪买单”一说，养老地产开发商彻底成了众矢之的，就像过街老鼠人人喊打一样。

　　当然，民政部部长李国立先生说过的一句话“养老地产不等于养老机构”更是成为他们有力的“证据”，如获至宝。但是部长大人并没有说不能做养老地产或者养老地产是伪命题，只是强调养老地产不能享受养老机构同等的优惠政策。

　　就这样被骂了三年，养老地产却在一片谩骂声中搞得轰轰烈烈，这个“轰轰烈烈”并不是说项目开发管理的很好，仅仅强调进入者很多，这是不可回避的事实；另外，放眼全国各地落地的养老地产项目寥寥无几，何谈成功的养老地产项目呢？做的不够好不表明不能做、未来也做不好，只能说明产业初期大家都在试水、在摸着石头过河，在经历黎明前的黑暗，是可以承受的“鱼龙混杂期”。

　　如果我们能够清晰地看清现实，并且判断出未来养老服务业发展的方向，我们就应该很客观地看待养老地产开发商这个时候进军养老产业的合理性和必然性，也能判断未来养老地产的发展必定是投资开发与运营管理分离，重资产与轻资产分离。凯撒的归凯撒，上帝的归上帝，互不干涉，各自发挥优势。

　　首先，宏观产业政策来讲，养老保障体系不健全，政府职能转变，产业政策扶持。

　　我国现实的国情决定了现阶段想做好养老产业，推向市场化是必然的。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。我们不是发达国家，整个国家的社会福利体系、医疗卫生体系以及社会公益组织（NGO）非常不健全，当未富先老的情况突然出现在政府面前的时候，唯一能做的就是加快转变政府职能，减少行政干预，加大政策支持和引导，激发各类主体活力，说到底四个字：政策红利。而且未来可能会持续一段时间，至少到十三五末期。

　　政府鼓励各类市场主体进入养老服务业，并提出统筹发展居家养老、机构养老和其他多种形式的养老，实行普遍性服务和个性化服务相结合的要求，期望涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌。

　　其次，中观行业层面来说，养老市场需求旺盛，房地产去库存压力大，细分领域是必然选择

　　作为地产开发商逐利是必然的，当住宅开发市场趋于饱和，尤其是三四线城市，去库存将成为未来相当一段时间内的主要工作（习大大11月10日主持召开中央财经领导小组第十一次会议，首次提出房地产并强调：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展），开发商选择进入一个新的细分领域，是极其正常的一件事情，比如文化地产、产业地产、旅游地产、体育地产、医疗地产等等，所以进入养老地产领域也是其中一个选项。

　　重点来了，新型养老服务业刚刚起步（这里“新型养老服务业”指的是2013年前后投资兴建的养老院），产业发展机制尚不健全，看不到清晰的商业模式？有没有利润空间？谁来投资开发？谁来运营管理？如果大家认真阅读和研究2013年后频繁出台的系列政策，就会发现字里行间那些微妙的变化和措辞。这是政府常用手法，预留“接口”，便于操作，你懂的！

　　到今天为止，政策制定者已经非常清楚谁能激活养老产业发展，也很清楚哪些生产要素是未来养老产业发的必需。

　　最后，微观企业层面来讲，先试先行，制定标准，规范行业，激活产业

　　目前进入养老地产的开发商可以用多如牛毛来形容，地产巨头比如万科、绿城、保利等。除了实业资本，追求长期稳定收益的保险资本，如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险等也纷纷布局养老地产。

　　正因为他们在养老产业的尝试和经营，使得这个行业逐渐规范起来，比如万科随园嘉树、幸福家、绿城乌镇雅园、泰康燕园，通过这些年在国内外考察研究养老产业基础上，逐渐建立起适合国内养老服务发展的模式和标准，尽管这些标准和模式尚不健全，但从“0”到“1”这一步走的很坚实，而且他们本身具备这样的能力来制定行业的服务标准，在制定标准的过程中会在试点项目上进行尝试和应用，不断纠错，不断优化。

　　正因为行业不断规范，政策支持更加清晰，越来越多的开发企业或者投资人开始关注，有人的关注就会有新的思路和创新，就会有人才和资本的聚集，养老服务行业会被逐步激活。这正是政府希望看到的，而且目前政策也在逐步调整，沿着更加健康的方向前进。

　　正因为这些开发企业越来越清楚自己的优势有哪些，自己的短板在哪里，他们才会做出改变和选择。你是地产开发商就做好你的地产业务；你是保险企业就做好你的保险业务；你是家政公司就做好你的家政业务；你是医疗投资公司就做好你的医疗业务。各发挥自己的优势，将投资开发与运营管理分离，做自己擅长的业务，将养老服务交给最擅长的人和团队。这一点可以了解美国养老地产的发展历程。

　　道理实际很简单，如果那些有资本、人才、技术的企业不介入养老地产开发，会有现在这番蓬勃发展的景象吗？可能会有，难度更大，时间更长。我们不应该谩骂和阻止开发商做养老产业；相反，应该积极鼓励更多致力于养老产业发展的企业加入到养老产业的快车上，找准自己的细分领域，做出一番成绩。