商品房可调整为养老用地

　　根据国土资源部与住建部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称通知)，在明确给出房地产及用地调控新政的同时也引发了社会的一些担忧，国土资源部土地利用司有关负责人今日表示，在土地供用过程中，只要坚持集体决策、决策过程公开、决策结果公开等，主动接受社会的监督，就能够有效防止违规操作。

　　商住用地可调整

　　据这位负责人介绍，经过近十年来的发展，全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大。

　　这位负责人说，通知首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整，并明确可以将商品住房调整为保障房，将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地。

　　对于如何判断房屋和土地的供求过剩?这位负责人表示，对于超过合同约定开工时间一年以上未开工，且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市、县，可视为供求过剩，应该从严控制新增建设用地规模。

　　他强调，在土地供应时，不搞“饥饿供应”，避免类似2014底突击供地的现象，从而避免市场成交大起大落，要“灵活确定地块面积，不同地块面积和用途的搭配供应”，以避免地块规模过大，超过房地产企业开发能力。

　　土地用途变更不会引发利益输送

　　通知规定:“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴、养老、文化、体育等产业项目用途的开发建设，促进其他产业投资。”

　　有业内人士认为，通知的这一规定实际上开了允许土地用途调整的口子，同时，还会带来相应的地价款补交与退还。由此也引发了人们的担心。

　　有评论提出，土地出让后改变用途、调整规划的做法以往是严格控制的，开口子会不会造成政府人员和开发商利益输送等风险?

　　对此，国土资源部这位负责人说，实施通知的这一规定是有前提的，首先必须是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大”，其次是“已出让的未开发房地产用地”。

　　“允许转型的方向很明确，就是‘国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。’”这位负责人说，只要坚持土地市场已有的一系列好的做法，如集体决策、决策过程公开、决策结果公开等，主动接受社会的监督，就能够有效防止违规操作，就能避免乱象。

　　商品房转保障房须重新核定地价

　　按照我国土地政策规定，保障房用地的取得通常采取划拨方式供地，也就是说，不需要缴纳土地出让金。

　　两部的通知提出，允许可购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房。从商品房到保障房，土地是不是应该从有偿出让转为无偿划拨，土地性质要不要转回去，地价款如何核算和退还?

　　对于这样的疑问，这位负责人说，根据通知要求，将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。

　　他表示，重新核定土地价款，应该按照新用途，经专业地价评估确定价款。符合划拨用地条件的，可以重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。地价款按照公平公正公开的原则，由政府与用地方协商解决。