养老项目的盈利能力是横亘在贷款发放面前的一道难题，国开行的贷款发放多倾向于政府主导项目或国有企业，但这些项目进展缓慢。
一直要支持养老产业发展的国家开发银行（以下简称“国开行”）并没有因为之前的进展不顺就在养老产业贷款方面停下脚步。
时隔2年之后，国开行与民政部再次联手推出了支持养老服务体系发展的贷款政策——《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》（以下简称《意见》）。此前它们共同推出了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。
这一协议中主要的一条是开展中长期贷款业务。在试点阶段，国开行每年提供不少于100亿元人民币的专项贷款规模，以北京康联公司作为主要承贷主体，构建融资平台，支持养老试点项目实施。
《意见》的出台清晰了国开行支持养老服务体系的具体范围与贷款要求。养老项目贷款期限根据偿债能力，最长可达15年，宽限期最长可达3年。不过，尽管两大机构在各自领域均颇具影响力，但它们的合作并没有在市场上产生太大的涟漪，几年下来，国开行每年100亿元的贷款并未贷出去多少。
一位接近国开行的人士表示，养老项目的盈利能力是横亘在贷款发放面前的一道难题，国开行的贷款发放多倾向于政府主导项目或国有企业，但这些项目进展缓慢。另外，国开行在商业与政策定位上一直摇摆不定，4月初，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时提出，由国开行成立专门机构，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设，政策性定位由此敲定，它们又开始加大对重点领域和薄弱环节的支持力度。
但对于国开行来说，《意见》的出台能否改变此前的局面它们也是未知。
一切看项目
这一次，国开行的贷款主要发放给社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目等。
其中，对于社区居家养老服务设施建设项目，中国房地产报记者了解到的情况是，国开行将选择经济实力较强、老龄化程度较高的地区，以市县区为单位，通过PPP或者政府购买模式，支持养老社区的建设。
这样的项目包括日间照料中心、老年活动中心，以及居民区无障碍设施的改造，国开行希望通过开发性金融大额批发资金的支持，推动社区养老基础设施的升级换代。
“从支持方向上来看，国开行既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的养老社区建设。”上述接近国开行的人士表示。
对于贷款利率，接受中国房地产报记者采访的国开行青岛分行一人士表示，国开行不会设定统一的贷款利率，要根据项目的具体情况来定，但不会低于贷款基准利率。他举例说，如果是刚开业、注册资本500万元的涉老企业，贷款利率会在10%左右。“有实力的企业会更容易得到贷款。”
国开行杭州分行曾做过一单涉老贷款，这一养老项目由政府主导。对于这样的项目，国开行杭州分行会参照基建项目的贷款利率，在基准利率的基础上上浮10%~20%。
上述国开行青岛分行人士表示，企业的品牌、实力、注册资本，以及项目的位置、规模等是国开行地方分行发放贷款的关注点，不会具体区分营利性养老机构与非营利养老机构，“一切只看项目。但我们一般会倾向于政府主导的或国有企业的养老项目，它们的信用一般较好。”
对于申请贷款的养老项目，民政部将协助进行项目初选和贷后管理。民政部和国开行建立开发性金融支持社会化养老服务体系建设工作联动机制，民政部社会福利和慈善事业促进司与国家开发银行评审三局作为对口联系部门。
风险考评下的冷清
《意见》下发后引起了舆论的关注，但市场层面的反应并不积极。中国房地产报记者从国开行青岛、杭州分行了解到，前来打电话咨询的贷款企业并不多。
“国开行的态度很积极，还专门成立了养老产业贷款处，并进行了深入的市场调研和产品规划，但市场却没有有效启动。”上述接近国开行的人士表示，原因是市场上没有盈利模式清晰的企业。
但一个值得玩味的事情是，国内最早涉足养老社区开发的已经实现盈利的某养老集团却一直无钱可贷。
“中长期资金、低息贷款看似不错，但市场无法借力，原因是银行各方面的配比要求令企业无法承受。”一位曾参与过国开行养老产业专项贷款申请的开发商表示。
国开行对于养老社区项目的贷款考评主要在以下几个方面，“圈地卖房的项目不予支持”，支持经营性项目；借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本仅至少20%；借款人具备建设和运营养老社区的经验；需要担保抵押，包括土地使用权、房产抵押或股东担保等。
“不过，考虑到尤其是养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，国开行可以支持和养老地产相匹配的商业地产。希望通过商业地产的收入盈利，弥补养老地产在初期现金流不足的问题。”上述接近国开行的人士表示。
此前国开行每年100亿元的专项融资贷出金额是多少，中国房地产报记者并没有从国开行方面得到相关数据。在咨询的几个地方分行中，只有杭州分行有前例可鉴，是属于100亿元专项贷款扶持的养老项目，但为政府主导性质。
“国开行曾贷款支持了一个浙江地区的健康养老社区项目。2014年底，它们又再次向国开行申请了6亿元贷款。”国开行的一位人士表示，目前，银行对于养老社区项目都处于观望阶段，国开行也在摸索。
康联集团资管公司总裁金明伟在接受中国房地产报记者采访时表示，2012年起，国开行每年给予康联集团100亿元的授信，但主要用于医疗板块，实际落地的养老项目并不多。
不过，此次《意见》出台后养老产业贷款的发展情况如何依然引起了市场的担心，企业仍担心贷不到款。
“现在，国开行高层变动，对养老产业的扶持力度在提升，金额更多，合作的企业也更多了，不只是康联集团一家了。”金明伟表示。
中国老龄科研中心副主任党俊武也认为《意见》主要针对有相对成熟盈利模式、对资金有迫切需求的实力企业，前景可期。
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