现在做养老都是这样子推广项目的？！

　　“重阳节了，找个美丽的风景区，依山傍水，让年迈的双亲安享晚年。”刚过去的重阳节，在网站上看到这条宣传广告时，路飞的心又动了一下，筹划着早点给父母定下一套景区房。在哪儿养老，是每位老人都要面临的抉择。伴随着旅游地产的兴起，风景区养老房也成了个时尚的新概念。不过，景区养老房和“在景区内养老”并不相同，在山水为卖点的时尚外表下，购房人还得注意配套设施和投资回报的变数。

　　“风景区养老”打动孝子

　　路飞，土生土长的北京人，也是家中的独子。不过，由于工作的关系，常常是一年中的大半时间都在外地出差。“比如，我只要去西藏采风，至少得呆一个月。”

　　也许是不能陪伴在侧的愧疚，路飞总觉得退休在家的父母生活得有点儿单调。父亲除了每天早起去家门口的公园遛弯、晨练，就很少出门。母亲则更“宅”，唯一的娱乐是傍晚看别人跳“广场舞”。“俩老人不愿意出门的另一个原因，就是北京的空气质量越来越差了，动不动就来场雾霾。”

　　路飞说，很早前，他就有过念头，到好山好水好空气的地方，替两位老人找个第二居所。身边认识的叔叔阿姨有去三亚养老的，冬天在那里住上半年，比北京暖和许多。可父母觉得离家太远，不愿意过去。他也曾在距离近的河北考察过几个养老公寓，虽然房屋的装修条件好过父母现在住的老房，可想想那里同样糟糕的天气，他又觉得没多大益处。

　　“风景区养老”的说法，倒是让他觉得挺新鲜。那是一个位于北京西南十渡风景区的一个养老项目，依山傍湖而建，自然环境很不错。“想象一下，老人每天就在风景区遛弯，负氧离子极高；就在北京周边，周末还能邀请好友去度假，好环境和便利都具备了。”路飞说，尽管觉得风景区养老房的概念是一种营销手段，可他还是有点动心。“感觉上，度假居住两不耽误，10000元/平方米的单价也能承受得起。”

　　依托生态“山水”为卖点

　　伴随着旅游地产的兴起，风景区养老房也成为一个时尚的新概念渐渐被开发商提及。记者发现，尽管不同项目对于“景区养老”的宣传侧重并不同，甚至有50年产权和70年产权的区分，但依托生态、以“山水”为卖点，却是每个项目共同的特点。

　　昨天，记者以购房人的身份，咨询了北京周边两个打着“风景区养老房”的项目。位于十渡风景区的华银·天鹅湖项目销售员于小姐一听记者有意咨询养老公寓产品，立即表示天鹅湖项目做的就是社区养老，“我们就在一渡的入口处，依托2000亩大湖而建，生态环境好得不行。”于小姐特意强调，尽管项目在地理位置上挨着北京西南，但产权却归河北省，所以没有购房资质的烦恼。“70年大产权，洋房均价才7000元/平方米，很多北京人都来这买房养老。”

　　而另一个项目天恒·半山世家的销售人员也是上来就介绍，该项目位于国家4A级红螺湖风景区内，秀丽的生态景观是普通住宅项目无法比拟的。

　　景区房主逛景区照样花钱“既然房子都建在了风景区，那每天不就可以在景区遛弯了。”采访中，当记者询问关于风景区养老房的理解时，好几位市民都表达了和路飞一样的想法。然而，记者了解到，养老项目只是在风景区占地范围内，即使买房之后，风景区并不能成为社区的“私家园林”，老人依然得和其他游客一样买门票进入。

　　以天恒·半山世家为例，当记者表示是否买完房后就相当于住在了景区里，销售员立即更正将“4A景区内”的说法更正为“4A景区对面”、红螺湖南岸，和所有游客一样，购房人进入风景区游玩也得购买门票。而自称为北京首个旅游地产的密云某项目，一直宣传位于密云司马台长城古北水镇景区。记者实地探访后看见，项目实际上和古北水镇景区有“一墙之隔”，真想进入景区，依然得交钱买票。

　　“实际上，按照国家的规定，风景名胜区内是禁止建设别墅的。”一位业内人士指出，景区养老房不过是借助生态包装的概念，“实际上，如果你真买到了风景区里的养老别墅，那你可能反而得担心，这房子是不是符合规范的。”

　　配套设施容易成短板“养老养生旅游业的发展，出现了联姻景区的概念。当然，在联姻景区的过程中，也存在着一些需要解决的问题，如旺季人多、交通问题、季节问题等。”中国风景名胜区协会旅游规划研究中心主任王先民曾在一个论坛上提出，风景区的养老项目，目前仍存在着配套建设的短板。

　　在华银·天鹅湖的业主论坛上，关于入住后项目配套设施跟不上的抱怨和担忧就不在少数。一位业主就表示，2011年他买房时，宣传材料上写着“五星级金海岸酒店开业在即，3.5公里山水休闲商业街百余商家协议入驻”。可现实是，四年过去了，酒店还在建设中，更没有百余商家入驻，实际和承诺大不相符。

　　对于医院、商业街、俱乐部这些在宣传材料中都有的配套设施，于小姐只告诉记者，“还在建设中，未来会逐步完善。”

　　投资回报率需谨慎

　　除了生态之外，投资回报率也时常被销售人员挂在嘴边，“旺季时汹涌的游客将会成为潜在的出租客户”。很多项目还附带提供委托包租的服务。然而，记者发现，伴随着景区发展的好坏，景区项目的投资回报率也存在很多不确定性。

　　“景区通常都是有季节性的，不能一年四季游客满满。”亚豪机构营销总监郭毅就举例，像东戴河、秦皇岛这种季节非常鲜明的滨海旅游地产，在居住的使用率上非常低，一年两三个月住，空闲的时候没有人住，大幅升值空间有限。

　　即使像在北京这样的城市，风景区同样有淡旺季之分。购房人张先生就告诉记者，他曾考察过密云的一个项目，按照销售员的估算，一年内周末加上小长假的144天内，即使拿出其中90天用于出租，按照800元/天的租金计算，扣除物业等成本后，投资回报率在11%上下。“可北京秋天以后就没什么游人了，这90天真能出租出去么？我持有疑问。”

　　“景区房投资回报率的高低，很大程度上取决于风景区的运营能力，这是有变数和不确定的。”郭毅强调说。